Где и как взять ипотечный кредит на квартиру

По своей сути, ипотека должна помогать людям и делать их добрее. В России до этого пока ещё не дошли. Сейчас для россиян процедура ипотечного кредитования – долгая волокита по банкам. Напряженные сборы документации и большое количество потраченных нервов. Это подтверждают проведенные опросы. Но, как бы это ни было,  трудно и неприятно, для многих людей ипотека – единственный шанс приобрести жильё.

Спрос на ипотечное кредитование. Факторы, влияющие на спрос.

Если брать в рассмотрение статистические данные, то ипотеку может получить далеко не каждый, а только лишь 7 % граждан Российской Федерации. Получается, что только такие люди могут удовлетворить свою потребность в жилье при необходимости. Они имеют доход выше среднего и поэтому в ипотеке банк им не откажет. Только они смогут выплачивать по 500$ ежемесячно на погашение кредитной задолженности при том, что эта сумма будет не более трети от суммы дохода. Но, зачастую, жилищный вопрос таких людей уже решён, а люди с маленьким достатком не могут открыть ипотеку. Поэтому в России процент ипотечных сделок составляет всего 5 процентов по сравнению с общим количеством квартирных сделок. В Европе эта часть составляет почти все 100 процентов.

В интервью с руководителем отдела ипотечных кредитов в банке «УралСиб» были выделены следующие утверждения: из-за того, что в российской федерации не чётко определены законы, регулирующие кредитные операции, ипотечное кредитование – рискованная сделка, банки-кредиторы не уверены в своих клиентах, и их действия плохо защищает закон, поэтому ставки по кредитам растут. Так говорит Дмитрий Чернозубенко. Поэтому, например, в европейских странах, ставки составляют около5% годовых, а в России – 12% годовых. Если так посудить, то разница огромная, учитывая цены, на которых накладываются эти проценты.

Сейчас в правительстве вносят поправки в законопроекты, что должно увеличивать возможности граждан РФ получать ипотеку. Но всё же это не делает ипотеку общедоступной. В 2005 году государство перестало взымать 18% налог на продажу жилищной недвижимости.Также налог на недвижимость не взымается, если она находится в собственности на протяжении трёх лет и больше.

А когда вы получаетекредит на льготных ставках, которые по ставке ниже, чем ставка рефинансирования Центрального Банка, то платите не 35% налогов на полученную прибыль, а только 13%. Это происходит потому, что снижаются издержки заемщиков привыплате государственных пошлин. Издержки взымаются на удостоверение ипотечного договора с 1,5% от сделки до 0,35% от цены имущества (но сумма не должна превышать 3000 рублей). Ранее цена на услуги нотариуса за удостоверения ипотечного договора составляла 1,5 процента от того имущества, по которому заключается сделка. Сейчас эта сумма всего 200 рублей.

Но, чтобы ипотеки приобретали большие обороты нужно, чтобы предложение на рынке недвижимости тоже было больше. Так утверждают в департаменте клиентских отношений Росбанка. По словам Ирины Мартьяновой, проблема должна исправиться тогда, когда возрастёт количество предложений жилья на рынке.

Вы можете взять ипотечный кредит прямо с нашего сайта!

Банковские работки сейчас не очень довольны величиной спроса по ипотечному кредитованию. Они обвиняют в этом мнение людей о том, что ипотека и кредиты – этотяжелый груз и долгие подготовки, затрагивающие хождений по различным инстанциям для сбора документов и прочее. Многие действительно воспринимают отрицательно в моральном плане кредитную задолженность. Однако  есть ещё и другой фактор, который влияет на малый спрос. Если банки смогут выдавать ипотеки по более низким кредитным ставкам, то спрос среди клиентов возрастёт.Также на это могли бы повлиять более длительные сроки, в которые не необходимо будет выплачивать кредит и отсутствие стартовых взносов.

Но, хотелось бы отметить, что всё же ситуация не так уже и печальна. Небольшие продвижения к странам Европы, в плане снижения процентной ставки, уже есть. Анализ рынка ипотечных кредитов показывает, что процентная ставка слегка уменьшилась за последние 5 лет, а именно с 18 процентов за год до 11 процентов (статистика по оценке наименьших показателей). О чем банковские работники прогнозировали и продолжают прогнозировать.

Сотрудник Внешторгбанка Анатолий Печатников подтверждает, что экономическое положение в стране непосредственно влияет на рост и падение процентных ставок. Поэтому скоро ставки снизятся, когда улучшиться благосостояние граждан.В Московском кредитном банке поддерживают высказывания начальника Внешторгбанка. Ирина Дуденко, занимающая должность начальника одного из отделов Московского кредитного банка, работающего с ипотечным кредитованием, говорит о той же зависимости спроса от экономической ситуации. Также она отмечает нынешнюю ситуацию на рынке с возрастающей конкуренцией в сфере кредитования и, по её словам, ставки вскоре будут уменьшаться, затрагивая валютные операции и кредиты в рублях. Ожидается, что примерное снижение будет на 1-2% от суммы годовой процентной ставки. Но, пока что, такие перемены будут касаться только верхних границ ставок, а нижние уменьшаться только вместе с уменьшением ставок рефинансирования.

В России действует организация, называющаяся Ассоциацией российских банков с аббревиатурой АРБ. Она занимается тем, что анализирует экономические отношения и работу банковских организаций. АРБ собирает данные о финансовых организациях. Эти данные за последний год говорят о том, что выдачей ипотечных кредитов в России сейчас занимаются около 150 организаций, выдавшие за последний год кредиты на сумму примерно 15 миллиардов рублей. Число таких организаций увеличивается с каждым годом.Опросы начальников таких служб подтверждают данные о том, что суммы в ближайший период времени будут увеличиваться.

Что влияет на ставки по ипотечному кредиту?

Вы должны знать много нюансов работы банка для того чтобы уметь сориентироваться в любых банковских предложениях и программах. Можно получить ипотеку под залог того имущества, на который она берётся. Однако, если квартира, например, находится в строящемся комплексе, банк ставит на такую ипотеку более высокие проценты. Многие предлагают фиксированные ставки, но зачастую снижают их после заключения договора о собственности. То есть, пока заёмщик выплачивал ипотечный кредит по строящейся квартире, ставка была 16%, после того, как застройщики сдали дом и оформили его, как собственника, банк опустил проценты до обычных 13% (такие процентные ставки действуют на кредиты в валюте).

Что такое LIBOR?

Есть такое понятие как,  LIBOR – это надбавки, которые привязываются к процентной ставке. Такие проценты являются плавающими, и их изменение зависит от  ситуации в США, а конкретно – от ставки ФРС. Когда в США рефинансирование ФРС увеличивается, вслед заним увеличивается и надбавка LIBOR .

Сотрудник»Городского ипотечного банка», Исаев Руслан утверждает, что заёмщик может значительно выиграть, когда LIBOR начнёт уменьшаться. Это различные варианты установления плавающих ставок, которые используют банки на различных условиях. Соответственно, если эта ставка начнёт увеличиваться концу срока, заёмщик проиграет.Также, Исаев считает, что LIBOR будет увеличиваться в ближайшее время.

Что касается первого взноса, так это положение каждого банка. В некоторых банках оно составляет 10 процентов, а в некоторых и все 40%. Это зависит как от рыночной цены на жильё, так и от программы, которую предлагает банк.

Приведём примеры некоторых банков России и их программы:

1)      Российский банк «Система» реализует программу под названием «Минимальный взнос». Первичный взнос на самом деле маленький, но проценты достигают при этом 15% годовых в валюте или 19% процентов годовых в российских рублях. Так действует до тех пор, пока не будет погашено 70% от всей суммы задолженности, после чего, проценты опускаются до 13 в валюте и 17% в рублях за год.

2)      Банк «Фора-банк» предлагает своим клиентам программу«Фора-обмен супер». По данной программе кредит выдаётся под ставку 12-16% на 10 лет, при этом минимальная сумма кредита составляет 10 тысяч в валюте.

3)      Одни из самых низких процентов предлагает новая компания «Национальная ипотечная компания», которая выдаёт кредиты под 9% валютных процентов в год. Начальный взнос составляет 5 обязательных процентов от цены на квартиру и выдаётся на 10 лет.

Дополнительные расходы при оформлении ипотек.

1)      Комиссии

Всегда необходимо рассчитыватьна то, что затраты по кредитам начинаются ещё до их получения. Например, многие банки берут начальную комиссию за то, что рассматривают вашу заявку. Обычно эта сумма составляет 1000-2000 рублей. А с того момента, как вам предоставят кредит, необходимо будет срочно искать недвижимость, на которую вы собственно и берёте ипотеку, иначе вам снова придётся подавать запрос в банк и снова тратить деньги на рассмотрение заявки.Кроме того, при повторном запросе придётся снова собирать весь пакет необходимых документов, что весьма не экономно. После того, как вы подали заявку в банк, желательно заранее приготовиться и уже начать искать объект, на который берётся ипотека, а кроме этого собрать все необходимые документы.

Для оформления ипотечного договора вам потребуется:

— копия паспорта вашего поручителя (в том случае, если поручительства требует ваш банк);

— свидетельство, подтверждающее заключение или расторжение брака;свидетельство рождения детей;свидетельство о пенсионном страховании;

— копии ваших дипломов;ваши водительские права;

— копия трудовой книги и справка о доходах по установленной форме 2НДФЛ.

Сейчас банкиров не смущают не официальные доходы их клиентов, если зарплата серая, банки предлагают подтверждать доходы по специальным формам, отличающимся от 2 НДФЛ, и регламентированным самим банком. Таким образом, клиенты могут для получения кредитов использовать данные о своих серых доходах.

2)      Услуги банковского риелтора

Возникает вопрос, как в такие кротчайшие сроки (три месяца) можно успеть подобрать квартиру, если конечно этого не было сделано заранее, а так же можно ли это сделать самостоятельно, без помощи посредников. Да, подобрать квартиру можно своими силами без участия риелторов, сотрудничающих с вашим банком. Конечно, это помогло бы вам избавиться от многих процедур, и банковский риелтор решил бы за вас много вопрос, но услуги агентства тоже стоят денег. В случае если вы решите заручиться их помощью, и сэкономить своё время на поиске вашей будущей квартиры, вам придётся заплатить своему помощнику 0,5 – 1,5% от всей цены квартиры.

Но есть ещё и такой нюанс: покупка квартиры с помощью репеллера увеличивает ваши шансы покупки правильно оформленной недвижимости. Ваш помощник самостоятельно участвует в оформлении всех документов и проверяет на чистоту приобретаемую квартиру.

3)      Заключение эксперта

Следующими затратами будет заключение эксперта, цена на которое варьируется от 70 до 120 долларов. Вы получаете отчёт о проделанной работе от независимого эксперта, которое должно быть согласовано с банком. Только после этого банк предоставит вам итоговое решение о выдачи ипотеки.

4)      Страховка

Также не стоит забывать о затратах на страхование покупаемой недвижимости, страхование жизни и потери трудоспособности.Если взять ссуду на срочные нужды можно избежать всех таких затрат в виде  ипотечных издержек. Конечно, такой вариантподойдёт только тем, кому необходима минимальная сумма ссуд.

Предположим, что вы продаёте старую квартиру и хотите купить новую, добавив некоторую сумму денег. Допустим, для новой квартиры вам не хватает 20 тысяч долларов. В этом случае можно обойтись без залога на новое жильё. Но ставки на срочную ссуду в этом случае будут выше.

Поэтому, когда вы решаете воспользоваться кредитом, вы должны сами выбрать для себя, что правильней и удобней:

— Взять кредит на маленький срок, около 2х лет, без залога, но под более высокие проценты;

— Взять кредит на длительный срок, оформить залог на приобретаемое имущество у банка-кредитора, но выплачивать задолженность по более низкой процентной ставке.

Ипотечные программы Российских банков

Сейчас в РФ по собственным программам работают около 30 банков (Газпромбанк, Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, МДМ-банк, Райффайзенбанк, Международный московский банк, и так далее).Кроме собственных программ банка, существуют также общие программы, которыми пользуется большинство банков для оформления ипотек.

Это такие программы, как:

— АИЖК (программа агентства по ипотечному жилищному кредитованию);

— программа МИА (Московского ипотечного агентства);

— программа банка DeltaCredit.

1)      Сбербанк

Больше всего ипотек, по статистике предыдущих лет выдаётся Сбербанком. За последний год этот банк пустил в ипотечный оборот более 200 миллионов долларов, что более половины от общего объёма всех кредитов, выданных в РФ.

Сейчас Сбербанк предлагает на выбор 3 программы:

— Кредит на недвижимость. Срок выдачи кредита до 15 лет, а процентная ставка 18% в рублях и 11% в валюте. Размер первого взноса составляет 30% от общей стоимости приобретаемой недвижимости. Для страховки требуется два поручителя.

— Ипотечный кредит. Как и по предыдущей программе, срок выдачи кредита ограничивается 15ю годами, процентная ставка 18% в рублях и 11% в валюте. Но размер первого взноса составляет 10% от общей стоимости приобретаемой недвижимости. Для страховки также требуется также два поручителя.

— Молодая семья. Так же процентная ставка 18 и 11 процентов. Для оформления этого кредита одному из супругов должно ещё не исполниться 30 лет. А те заемщики, которые уже родили ребенка, имеют шанс получить кредит на 90% процентов стоимости недвижимости, в то время как тем парам, у которых нет пока детей, кредит выдаётся только на 70%  от стоимости жилья.

2)      DeltaCredit банк

На втором месте по выданным кредитам числиться DeltaCredit. Этот банк специализируется именно на ипотечных кредитах. Количество выдаваемых кредитов исчисляется в десятках миллионов долларов, кредиты выдаются только в валюте. Максимальный размер займов составляет 300 тысяч долларов.

Банк имеет такие кредитные программы:

— Программа «Дельта Стандарт». Сроки займов ограничиваются 10-ю годами. Процентные ставки 10,5 – 11,5% годовых для тех клиентов, которые могут подтвердить свои доходы справкой по форме 2НДФЛ, и 12 – 13% для тех, которые будут пользоваться формой банка для получения справки о доходах клиентов со справкой о доходах по форме банка. Первоначальная обязательная сумма, которую должны выплатить клиенты составляет 25% от полной стоимости  приобретаемого жилья.

— Программа «Дельта Вариант». Кредит выдаётся на 15 лет. Процентная ставка является плавающей и зависитот LIBOR, которая меняется от ситуации на международном кредитном рынке. В случае предъявления справки 2НДФЛ ставка будет составлять 9% плюс плавающая LIBOR, а в случае предъявления справки по форме банка LIBOR+10%.

— Программа «Дельта Сейчас». Сумма кредита ограничена 70 тысячами долларов. Такой кредит выдаётся не более чем на 7 лет и проценты по нему составляют 13– 14% в год. Банк выдаёт кредит на 80% процентов от стоимости приобретаемой недвижимости.

3)      Райффайзенбанк Австрия

Следующее место по выдаче ипотеки занимает «Райффайзенбанк Австрия». Его статистика за последние пол года составила 18 миллионов долларов. Ипотечные кредиты выдаются на срок, не более чем 15 лет. В долларах и евро процентная ставка составляет 11% в год, а в российских рублях – 14%. В недостроенном секторе покупка недвижимости увеличивает ипотечную ставку до 14% в валюте до вступления в право собственности, и 11-14% после того, как недвижимость перейдёт к заёмщику. В ещё не достроенном доме ссуда обойдётся заёмщику в 14% годовых в валюте на стадии застройки, и 11 – 14% годовых в валюте после оформления заемщиком права собственности на приобретаемую недвижимость. Первоначальный взнос должен составлять 30% от общей суммы покупки.

4)      Внешторгбанк

Не так давно на рынке появился «Внешторгбанк». Сейчас этот банк оперирует выдачей кредитов на суммы 10-500 тысяч долларов или на суммы в рублёвом эквиваленте. Кредиты предоставляются на 10-20 лет, проценты в долларах и евро составляют 10,5-11% годовых и 15% за год в рублях.  Стартовый взнос по ипотеке составляет 15%. Ипотеки выдаются как на строящиеся, так и на уже построенные квартиры. Для недостроенного жилья кредитная ставка возрастает на 2% от основной в валюте и рублях, а после вступления недвижимости в собственность заёмщика становится такой же, как и обычные ставки на год.

5)      Городской ипотечный банк

Также одним из новых банков, оформляющих ипотеки, считается «Городской ипотечный банк», который принадлежит компании «Тройка-Диалог» и  компании «Росгосстрах». Для своих клиентов он предоставляет ипотечные кредиты на 10-500 тысяч долларов. На срок до 10 лет процентные ставки составляют 10,5%, а на срок до 20 лет – 11,5% в долларах. Первый взнос от 15% общей стоимости приобретаемого жилья.

Страховые полисы

Когда банк выдаёт ипотеку своему клиенту, он требует приобретения страхового полиса, предлагая услуги страховой компании. Обычно у банков несколько таких компаний-партнёров, поэтому у клиентов всегда есть выбор. Самыми крупными страховыми компаниями в Российской Федерации считаются: «Росгосстрах», «Ингосстрах», «Спасские ворота», РОСНО и так далее.

Чаще всего банки просят даже не одну страховку, а три. Получается, что вам смогут выдать ипотеку только после того, как вы застрахуете своё имущество, жизнь и здоровье и застрахуетесь от утраты прав на собственность (титульное страхование). Иногда также банки требуют страховки гражданской ответственности перед третьими лицами. Такими лицами могут быть даже соседи, живущие рядом с вашей приобретаемой квартирой.

Все эти страховые договоры защищают имущество заёмщиков, что тоже немаловажно для банков. В случае если с приобретённой квартирой что-то произойдёт: пожар, наводнение, обрыв, все расходы на погашение кредита берут на себя страховщики. Страховой полис, который обеспечивает защиту жизни своего клиента и трудоспособности важен для банка тем, что в случае непредвиденных обстоятельств, произошедших с клиентом, кредит всё рано будет выплачен, но страховой компанией.

Страховать отдельно все три риска необязательно. Страховщики разработали специальный продукт для заемщика ипотечного кредита – полис комплексного страхования. Покупка такого полиса позволит сэкономить примерно 10% по сравнению со стоимостью трех отдельных договоров.

Когда страховая компания оформляет полис, она для своих клиентов подбирает индивидуальный тариф. Суммы зависят от состояния здоровья и возраста, если это страхование жизни, от количества операций с покупкой недвижимости, если это страхование имущества. Допустим, если человек тяжело болен, или ни разу не совершал сделок по покупке имущества, цена полиса растёт. Обычно общая стоимости полиса – проценты от величины страховки, чаще всего это 1-5%. Выплаты производятся тогда, когда пожелает заёмщик, то есть можно выплачивать полис каждую неделю, каждый месяц – по желанию клиента. Что же касается длительности страховки, то в основном она такая же, как и время действия кредита, а только заёмщик погасит свою задолженность, страховка перестанет действовать.

3 февраля 2014, 12:12