Если вы официально получаете неплохую зарплату, вы можете с лёгкостью получить ипотеку, если этот доход будет достаточным для того, чтобы вы выплачивали кредит. Вам не потребуется много времени на волокиту с бумагами, вы просто предоставите данные о своём прозрачном доходе в банк. Если же получается официально маленькую сумму, например, прожиточный минимум, а остальное вам выплачивают другими способами, то возможность взять ипотеку усложняется. Тем более, если вашего дохода вообще не достаточно для погашения ипотеки и вы берёте себе в помощь финансовую поддержку родственников, то ситуация всё равно сложнее. Но естественно, ипотечный кредит может получить каждый. Главное только знать, как это правильно сделать.
У каждого банка различные критерии, по которым он выбирает своих будущих клиентов. Рассмотрим варианты, которые можно предпринять, чтобы получить ипотечный кредит, даже при таких условиях, что ваша кандидатура не подходит банку. Для этого необходимо понять, что же именно требуется банку для того, чтобы он смог вас кредитовать. Анализируя работу банковских служб, можно составить определённый алгоритм, необходимый для выгодного сотрудничества с ними и для того, чтобы вам не приходилось попадать в неприятные истории с кредиторами.
Итак, алгоритм поведения для людей, которые желают получить ипотеку:
1) Правильный выбор банка.
Когда вы хотите получить кредит, вы в первую очередь начинаете искать те банки, в которых самые низкие проценты по кредитным ставкам. Так делают почти все заёмщики: сначала ищут в интернете те банки, которые рекламируют самые низкие проценты, а только потом среди них выбирают тех, что берут меньше всего процентов за свои услуги. Но это большая ошибка, изначально нужно выбирать тот банк, который вообще согласиться вас кредитовать, а потом уже рассматривать предлагаемые им программы.
Совершенно бесполезной тратой времени является хождение по банкам с поиском выгоды, это поможет экономить только лишь людям, имеющим большие прозрачные зарплаты.Также не стоит привязываться к определённым банкам. Хотя бы такой ход мыслей – это уже хороший шаг к получению ипотеки.
Тогда возникает следующий вопрос: Как же всё-таки заранее понять, какой банк согласиться вас кредитовать, а какой – нет? Однозначно ответить на такой вопрос нельзя. Но есть некоторые признаки, которые могут помочь на него ответить.
Признаки того, что банки согласятся выдать ипотеку:
— Хорошим признаком является реклама банка. Если банк рекламируется с точки зрения выдачи кредитов, а не со стороны общей рекламы о его филиалах, то он скорее всего более лояльно настроен к своим клиентам в области кредитования;
— Банк имеет на своём счету уже не маловыданных ипотечных кредитов;
— Хорошие рекомендации специалистов по кредитованию, брокеров.
Вывод: выбираете банки не только из перечня предлагаемых ими услуг, а и по остальным признакам, подтверждающих нормальную работу банка.
2) Подача заявок.
Следующее заблуждение заключается в том, что люди пытаются сначала добиться ответа от одного банка и только в случае отказа, подают заявку на кредитование в другой банк. Более оптимальным является подача документов сразу же в несколько банков. И это факт. Такие действия экономят много времени заёмщика, а также дают больший процент уверенности в том, что хоть один из банков не откажет ему в кредитовании. Это очень просто и гениально одновременно. Ведь ели вы будете долго собирать документы для одного банка, договариваться о встречах и делать всё очень медленно, а потом вам окажут, скорее всего, вас постигнет разочарование и очень не просто будет заново повторять эту процедуру. Это такой своеобразный моральный фактор.
А теперь представьте, если вы получаете основную часть денег серым способом, вам придётся долго уговаривать руководителя сделать вам фиктивную справку о доходах. После этого вам откажут в ипотеке, и снова придётся проходить такую же самую процедуру. Скорее всего, после отказа от банка, вам в добавок ко всему будет ещё не удобно перед вашим руководителем. Эта ситуация ударит по вашим силам и вы можете подумать, что шанс получить ипотечный кредит вы потратили и перестанете этим заниматься.
Для себя же вы найдёте объяснение, почему прекратили поиски банка, под предлогом того, что делали всё, что могли.Такого нельзя допускать, ведь этой ситуации можно избежать, следуя данному совету.
Вывод: Можно сделать сразу же несколько пакетов документов и подать их в несколько банков. Шансы возрастут, а времени вы потратите намного меньше.
3) Справка о доходах.
В основном, заёмщики сначала рассказываютбанку о том, что они хотят приобрести или куда вложить занятые у него деньги, а только потом начинают заниматься документацией и справками. Это конечно правильно тоже, но лучший вариант – сперва поинтересоваться условиями банка по выдачи кредитов своим клиентам. После того, как вы полностью осведомитесь о том, какой же доход вы должны иметь для получения ипотеки и какие выдвигаются требования, можете идти в банк с запросом. Тоесть в итоге, ваши документы будут собраны под все требования банка, что будет более результативно.
Приведём в пример некоторую ситуацию. Допустим, что доход заёмщика составляет 40 тысяч рублей (ежемесячный). Ему необходимо взять кредит на 2 миллиона рублей. По первому принципу, заёмщик изначально подаёт все документы, собирает справки и ждёт ответа от банка. Если посчитать, то такого дохода не достаточно. Предположим, он сказал в банке, что выплату по этому кредиту он будет осуществлять 20 лет, процентная ставка, например, 26 процентов. При расчёте оказывается, что банк может выдать ему лишь 1,5 миллиона. Но заёмщику такая ипотека не подходит, потому что в его городе он не сможет приобрести себе недвижимость за такую цену.
Из-за того, что он действовал по первому принципу, он не мог предвидеть явного отказа и уже ничего не сможет предпринять в этом банке. А если бы он заранее поинтересовался банковскими запросами, то смог бы взять у своего руководителя справку не на 40 тысяч рублей, а, допустим, на 50 тысяч. Тем более что начальник согласен, содействовать ему.
Вот в этом то и заключается большая ошибка, ведь он, поинтересовавшись всем заранее, смог бы получить этот кредит. Тем более, подавая справку о доходах в другом банке, они могут об этом узнать. Ведь в другой банк заёмщик уже не понесёт справу с 40 тысячами.
Вывод: поинтересуйтесь сначала, какие ваши характеристики необходимы банку, чтобы выдать вам кредит, а только после этого собирайте справки.
4) Проверка честности клиентов.
Достаточное количество отказов происходит из-за того, что клиенты пытаются увернуться от важных банку вопросов. В анкете на заявку о кредитовании необходимо отвечать только правду. Это легко проверить, и всё, написанное вами и заверенное на листочке, может стать помехой для получения ипотеки, если вы попытаетесь ответить не правдой на какой-либо из вопросов в анкете.
Например, очень часто клиенты пытаются скрыть от банков их административные нарушения. Но не всегда это является помехой для получения ипотеки, а вот сказанная неправда в анкете – автоматически помеха. Для банка это очень легко проверяется, тем более что ваш ответ зафиксирован на бумаге.
Банковские служащие могут интересоваться вашей историей у вашего начальника. Могут позвонить к вам на работу и поинтересоваться необходимым у ваших коллег. Вы должны это предвидеть и знать те пункты, в которых вы попытались уйти от правды.
Например, вы попросили справку в том месте, где в действительности не работаете – будьте готовы к тому, что банк может позвонить туда и поинтересоваться у сотрудников, знают ли они вас. Скорее всего, они позвонят и в бухгалтерию, чтобы уточнить информацию по справкам о доходах .Но так делается не во всех банках. Поэтому, скорее всего проще обращаться в такие банки, где нет такой проверки.
Если на последнем месте вы проработали мало времени, то, вероятнее всего, вам откажут в кредитовании. Зачастую банки требуют, чтобы трудовой стаж на последнем месте работы составлял 1 год. Ипотечный кредит на большую сумму вы не получите, но можно подождать необходимое количество времени или воспользоваться меньшими кредитами.
Также банки часто требуют от своих клиентов наличие высшего образования. Для получения небольшого кредита, это, конечно, не обязательно, а вот для того чтобы взять в долг у банка приличную сумму, необходимо доказать вашу образованность. Это факт, хоть он и не очень положительный для клиентов.
С предпринимателями всё немного по-другому. Но вы должны понять, если у вас неоконченное высшее образование, лучше сначала довести это дело до конца, а потом подавать заявки на кредитование.К слову говоря, сейчас можно найти такое учебное заведение, в котором учёба не будет сильно трудной, а любые необходимые работы можно делать на заказ, например, рефераты и курсовые.
Определённые требования также выдвигаются к вашему работодателю. В этом требовании обычно кроется очень много загвоздок. Так как банки зачастую их не выдвигают, как общее требование, но всё равно имеют ввиду. Оценкой фирм, в которых работают клиенты, обычно занимаются риск-менеджеры. Они оценивают, какое положение на рынке занимает ваша фирма и насколько правдоподобен указанный вами доход в справке.
Если, например, вы сотрудник маленькой организации, а приносите в банк справку о том, что получаете 200 тысяч, скорее всего, такая справка вызовет подозрения у риск-менеджера. Даже если всё сделано по правилам, есть все необходимые подписи из бухгалтерии. Сотрудник банка будет оценивать оборот этой фирмы, и в случае того, что оборот фирмы маленький, у него возникнут сомнения, на счёт того, как вам могут платить 200 тысяч рублей.
Отсюда следует вывод, что брать справки о большом количестве доходов в фирме с маленьким имуществом и маленьким денежным оборотом не стоит – вам откажут. И если вам необходимо получить займ на крупную сумму, лучше найти работу в более крупной фирме с большим оборотом средств. Банковские риск-менеджеры будут более доверительно относиться к таким справкам и фирмам.
Является ли гарантом получения ипотеки ваша работа в больший фирме и ваш стабильно высокий заработок в ней? Не совсем, ведь банки требуют от своих клиентов ещё и квалификацию. В вашей крупной фирме вы можете взять справку о высоком доходе, но менеджер банка будет также оценивать, сколько же в среднем получают работники на такой же должности в других фирмах. И, поверьте, у банков есть такие данные. Но вы можете опередить менеджеров, ведь узнать о том, сколько платят работникам такой же квалификации, как и у вас не так уже и сложно. Купите газету с вакансиями и посмотрите, какую заработную плату предлагают по таким же профессиями и опытам работы. Также можно посмотреть вакансии в интернете, сейчас такого много. Затем, возьмите одну из этих цифр, самую высокую и смело увеличивайте её на 30 процентов. Это и будет такая цифра, больше которой для банка лучше не заявлять. Если же вы запрашиваете ипотеку во время кризиса, лучше всего не увеличивать эту цифру на такие большие проценты.
Кроме прямых признаков вашего дохода можно выделить ещё и косвенные, по которым банки тоже проводят оценку.
Хорошим признаком является хорошая кредитная история. Это, конечно не такой большой плюс, но всё же, если вы уже брали кредиты и регулярно выплачивали банку необходимые суммы, то при новой заявке на ипотеку это сыграет вам хорошую службу. Однако, всё вышеперечисленное в любом случае будет проверяться.
5) Даже если вы уже получили решение от банка и он согласился вас кредитовать – это решение предварительное. У банка ведь ещё нет сведений о недвижимости, которую вы хотите приобрести за взятые деньги. Поэтому есть ещё некоторые нюансы о которых необходимо сказать.
Какие требования к недвижимости предъявляют банки:
Недвижимость, которую вы берёте по ипотеке, должна устраивать кредиторов. Например, вы выбрали квартиру, которая пришлась вам по душе, пришли в банк, а банк, рассмотрев это имущество, отказал вам. Это не значит, что он нашёл какие-то недочёты в вашей документации, ведь всё уже проверено, просто ему не понравилась эта квартира. Это случается не часто, но всё такие есть основные причины, по которым она может не понравиться. Банку может показаться, что юридический риск на эту квартиру высок и на счёт неё может возникнуть спор. Зачастую это происходит тогда, когда:
— по поводу конкретной квартиры может возникнуть судебный спор, так как она перешла в собственность по решению суда. Банк может побояться рисковать в этом случае, даже если спор уже подтверждён судом и его решение уже вступило в силу, такая квартира является проблемной для банка.
— также банкам не по душе различные договоры ренты, наследство. Они не очень любят споры о переходе недвижимости в собственность. Даже если между наследниками всё решено, банк может отказать вам в такой квартире.
— если собственник квартиры не приходит на сделку, а выписывает доверенность кому-либо, банк, скорее всего, откажет вам в ипотеке на такую недвижимость. Иногда, банк открыто это прописывает в своих требованиях.
— если приобретаемая квартира принадлежит старому фонду и дом находится не в лучшем состоянии, то у банковских служб будут вопросы.
— квартира находится в старом доме с деревянными перекрытиями и т.д. Здесь всё очень индивидуально, но нужно быть готовым к вопросам.
— в случае покупки участков под строительство или уже начатого строится дома, коттеджа, квартиры в доме, вы должны быть уверенными в отношении банка с этим строительством. Если вы хотите приобрести комнату, то по требованию банка, необходимы согласия всех собственников. Если иметь дело со строительной компанией, то она должна быть аккредитована в вашем банке, если покупать коттедж, то обязательно в дачном посёлке. Тут нужно очень внимательно во всём разобраться. На приобретение такого имущества с задатком, правильней будет указать в договоре, что задаток теряет силу, если банк отказывается вас кредитовать по данной недвижимости. Иначе на задатках вы потеряете много денег, если банк будет отказывать вам неоднократно.
— также после приватизации должно пройти более трёх лет. Но тогда возникает вопрос о том. Кто будет платить подоходный налог на приобретенное имущество. В местах, где цены на квартиры высоки, этот налог будет очень большим. Так, как на сумму более 1-го миллиона рублей, налог составляет 13 процентов от 1го миллиона. Тоесть, если квартира стоит 2 миллиона, то необходимый налог будет составлять 130 тысяч. Поэтому, в договорах, продавцы указывают сумму, меньшую, чем цена на квартиру, либо предлагают вам самостоятельно платить налог. Это частый случай, но не для ипотеки. Если цена на квартиру будет занижена в договоре, банкоткажет вам в кредитовании на необходимую вам сумму. Поэтому, квартиры, которые были куплены менее трёх лет назад, рассматривать не стоит.
— незаконная перепланировка может сильно повлиять на решение банка. Если банки в этих случаях стали лояльными, но всё же могут потребовать узаконить перепланировку квартиры, на которую они будут кредитовать своего клиента. Скорее всего именно вам, клиенту, придётся возиться с этим, так как хозяева квартиры не захотят этим заниматься. Они могут продать квартиру человеку с реальными средствами и избежать общений с банками. Также с такой процедурой могут возникнуть сложности, если перепланировка была сделана, к примеру, в ванной комнате. Такую перепланировку узаконить нельзя.
— очень многое зависит от страховой компании. Сильно повлиять на решение банка может ваша болезнь или инвалидность. Это может затянуть решение банка или вообще привести к отказу, поэтому лучше несколько раз подумать о том, как это преподнести или стоит ли вообще об этом говорить.
6) Сложные сделки.
В сложные сделки не стоит ввязываться. Время, которое отводится на решение по кредиту, составляет три месяца, в этот срок 
лучше уложиться. Такая ситуация может произойти,если вы решили совершить сделку с участием большого количества людей. Они будут являться звеньями цепочки, в конце которой вас будет ждать подтверждение от банка. Если одно из этих звеньев будетиспытывать проблемы, общее решение будет затягиваться и может не вписаться в 3 месяца. Ведь все документы нужно согласовать и так с большим количеством инстанций.
Определим несколько моментов сложности в сделке:
— участие в сделке несовершеннолетнего лица, которое требует разрешение опекуна;
— не покупка, а обмен квартиры, которые не подкреплены задатком (например, трёхкомнатная меняется надвухкомнатную и однокомнатную);
— задержка с документами на квартиру, ведь это может длиться несколько месяцев;
Если же таких ситуации не одна в сделке, то это очень пагубно повлияет на получение кредита. Лучше всего от таких операций отказываться сразу же, и выбирать самый простейший – когда вы платите продавцу деньги, а взамен этого получаете квартиру.
7)Помощь ипотечных брокеров.
Можно воспользоваться помощью брокера для более быстрого ведения дел. Сейчас услуг брокеров на рынке предостаточно, есть лица. Работающие от агенств, а есть и частные брокеры. В любом случае, решение за вами, но их услуги стоят денег. Если вам повезёт и вы выберете хорошего брокера, то это действительно ускорит ход ваших кредитных дел. Брокер – это ваш помошник, он должен вам давать советы и уметь анализировать ситуацию. Тогда такой брокер сэкономит много вашего времени и поможет вам получить положительный ответ от банка, даже если это кажется практически невозможным.
Можно нарваться и на плохого брокера. Он будет знать только перечень необходимых документов и что нужно для подачи заявления на ипотеку что вы можете узнать и сами, а в ваших делах он выступит посредником, которому просто придётся заплатить и пользы от него не будет. Например, он сможет отвезти ваши документы в банк или забрать их из какой-нибудь инстанции.
При выборе брокера нужно обратить внимание на несколько аспектов его работы. Самый основной – это, конечно, стаж его работы. Если данный человек работает брокером уже на протяжении многих лет, то это может говорить о его опыте, но не всегда о квалификации. Также, если брокер работает в узком профиле, например, занимается только лишь ипотечными кредитами, то в этой области он будет более осведомлён. Если он занимается ещё многими различными направлениями и ещё другими видами деятельности. То такой человек не будет хорошо и досконально разбираться в этой сере. Также нужно обратить внимание на стаж фирмы, в которой числиться этот работник. Если даже такой человек недавно на рынке, а фирме есть опытный специалист о брокеру есть у кого спросить совет. Есть ещё и такой аспект, как отзывы и рекомендации людей, которые пользовались услугами этого брокера.
Иногда люди ведутся на слова брокеров о том, что у них есть связи в банках. Тогда клиенты сразу нанимают таких брокеров и думают, что они смогу через свои связи решить любые вопросы. У таких брокеров не то что нет связи, а и реальных представлений о том, как банк проводит проверку.
Вывод: услугами брокеров пользоваться стоит, поскольку это сокращает ваше время и увеличивает шансы получить кредит, а следовательно и экономит ваши расходы в будущем.
8) Итоги.
А теперь, подводя все пункты, описанные выше под один вывод, выведем поступательный алгоритм действий, необходимый для правильного оформления ипотечного кредита:
Пункт №1. Определяемся со стоимостью квартиры, делаем первоначальный взнос за неё. Затем берём оставшуюся сумму и считаем на ипотечном калькуляторе, какую сумму вам необходимо будет выплачивать по данной ипотеке. Такой калькулятор можно найти на сайте практически любого банка, поэтому вы можете воспользоваться им самостоятельно
Пункт №2. Узнаём, какую сумму дохода вам необходимо будет предъявить в банке для того, чтобы вам выдали ипотеку. Основное, что нужно понимать, что общий ваш доход должен превышать цифру ежемесячных выплат в 2 или 3 раза. В период кризиса эта сумма может быть меньшей, а в период подъёма на рынке ипотечного кредитования – больше.
Пункт №3. Затем необходимо удостовериться, соответствует ли ваш доход положенной сумме. А также, реальна ли эта заработная плата на рынке доходов, то есть какую зарплату получают специалисты в похожей сфере. Понять, каков оборот средств вашей фирмы, и реальна ли та сумма, которую вы предоставляете в справке о доходах. Также необходимо оценить процентное соотношение между вашим имуществом и вашим заработком, необходимо, чтобы ваш заработок соответствовал принадлежащему вам имуществу. Самое главное, чтобы ваш доход совпадал с доходом, который оценил для вас банк.
3 февраля 2014, 12:22
Oдин комментарий
Андрей П.
Ну, сейчас самый оптимальный банк при выборе ипотеки – ВТБ, там самые привлекательные ставки. А у меня этот банк еще и зарплатным является, что обусловило мой выбор – оформить удалось без проблем особых.