Аннуитет или классика? Как выгодно погасить ипотеку

Как выгодно погасить ипотеку

В этой статье мы постараемся ответить на вопросы о выплате ипотечного кредита. Очень многих интересуют данные вопросы, ведь в различных случаях проценты по ипотеке могут варьироваться. Это зависит от размеров, периодичности выплат, процентной ставки и системы, выбранной при оформлении ипотеки. Все, конечно же, хотят выбрать для себя наиболее выгодные условия.

С одной стороны, это не так уже сложно, но это только кажется. Вроде бы берётся общая сумма ипотеки и делится на количество месяцев, которые она будет выплачиваться. Но на самом деле, нужно понимать, что заёмщик платит не только долг, но и проценты. Самое главное, чтобы платёж не был меньше процентной ставки, а в остальном сам заёмщик может по-разному комбинировать выплату по долгам и по процентам.

Схемы кредитных выплат можно разделить на две основные:

1) Дифференцированные – при таких выплатах сумма долга разделяется на количество месяцев и погашается вместе с процентами на момент каждый месяц. Причём долг погашается равными порциями (только долговая часть выплат при таком способе выплат по кредиту каждый месяц одинакова). При этой схеме платежи оказываются максимальными в самом начале срока выплат, а затем – уменьшаются.

2) Аннуитетные (от латинского annuitas – ежегодный платеж). В течении всего срока погашения кредитной задолженности, Нюансы погашения ипотечного кредитазаёмщик платит одну и туже сумму, что по процентной ставке, что по кредитному долгу. Рассчитывать такую схему тяжелее, но впоследствии выплаты по ней проще и удобнее. То есть, внутри общей суммы скрыты выплаты из «тела кредита» и процентные выплаты («тело кредита» – по обозначению банковских специалистов, сам долг). Обычно по этой схеме платежи сначала меньше, а затем возрастают, по сравнению с дифференцированной схемой. При тех же сроках и процентной ставке, как и при дифференцированной схеме, пользователи аннуитеты заплатят, в итоге, куда большую сумму. Как это происходит?  Всё происходит из-за остаточного принципа выплат. Пользователи погашают только ту часть долга, которая соответствует платежу после выплаты процентов. Изначально, из тела кредита выплачивается самая минимальная доля. То есть, основная сумма выплат в начальные сроки – проценты, поэтому сумма долга к следующей выплате почти не измениться и проценты будут причисляться к невыплаченной сумме. Постепенно проценты не будут занимать такую значительную часть выплат, и долг будет быстрее уменьшаться. Но это произойдёт лишь только по истечению нескольких лет.

Сравнение двух схем

Итак, сравним действие двух схем выплат, для того, чтобы понять, какую же схему выбирать. В математическом рассмотрении, выплаты по дифференциальной схеме уменьшаются в арифметической прогрессии, а по аннуитетной – в геометрической, поэтому и больше процентов, которые заёмщик должен заплатить. Следовательно, по аннуитетной схеме, заёмщик платит гораздо большую сумму из-за таких самых процентов. Поэтому, большее количество банков предпочитают аннуитет, чем дифференциальный расчёт платежей. Ведь таким образом, клиент первое время будет работать на банк, а только лишь потом выплачивать свой кредитный долг.

Однако самый основной недостаток дифференциальной схемы – большие суммы выплат в начальные сроки. Это ограничивает сумму займа, в отличие от аннутеты, где можно растянуть любую сумму в равных порциях на весь срок. Поэтому, дифференциальной схемой могут пользоваться только покупатели, которые имеют большой доход, или те, которые берут кредит на маленькую сумму. Можно очень выгодно погасить ипотеку и заплатить меньше, если быть способными осилить такой вид выплат.

Рассмотрим работу данных схем на примере выплат одного и того же долга по ним

Как выгодно погасить ипотечный кредитДопустим, клиент хочет купить квартиру, которая стоит 220 тысяч долларов, при этом у него имеется при себе всего лишь 20 тысяч. Соответственно, ему необходимо взять кредит на 200 тысяч долларов. Банк согласен предоставить ему такой заём в кредит на 20 лет под 12 процентов годовых. Рассмотрим, сколько он должен будет платить ежемесячно по двум вышеперечисленным схемам, а так же, какую сумму он заплатит в итоге.

По аннуитетной схеме: каждый месяц заёмщик должен будет выплачивать 220 долларов и 17 центов, а за всё время 528 тысяч 520 долларов и 8 центов. В общем, заёмщик заплатит в 2,64 раз больше денег, чем сумма первоначального кредита.

По дифференциальной схеме: первый платёж будет составлять 283 доллара и 3 цента, а последний – 84 доллара 2 цента. При этом за 20 лет заёмщик переплатит в 2,2 раза больше суммы первоначального кредита, то есть 441 тысячу долларов.

По аннуитетной схеме получается так, что это всё равно, что кредит был взят по дифференциалной схеме, только при ставке 16 процентов. Хотя на самом деле разница не так существенна, поскольку сумма растягивается на 20 лет, а не на 1 год.

Но конечно, если вы способны осилить первые максимальные платежи по дифференцильной схеме, лучше всего пользоваться именно ей. Конечно, большинство банков предлагают только аннуитетную схему, поскольку она для банков более выгодна, тем более что для клиентов дифференциальная схема слишком запутана, и они начинают искать подвох и просчёт в обслуживании банка. По аннуитетной схеме не требуется рассчитывать графики погашения и единую итоговую сумму по несколько раз. Например, в Москве, дифференциальную систему обслуживания кредитов можно найти только в паре банков, среди которых только один известный в массах – «Сбербанк». Но и этот банк не так давно сделал объявление, что хочет перейти на аннуитетную схему выплат по кредитам.

Ещё один недостаток аннуитетной схемы

Системы выплат по-разному сочетаются с досрочным погашением кредитного долга. Большинство заёмщиков в России считают, что если они погасят долг раньше, то меньше заплатят. Это действует при дифференциальной схеме, а при аннуитетной – наоборот, это не выгодно для заёмщика.

По дифференциальной схеме: досрочные выплаты, как и посудить логично, уменьшают размер долга и сроки его выплат. Причём не важно, в какой именно момент заёмщик совершает такую операцию, в любом случае зависимость остаётся прежней –  линейной. Это действительно выгодно.

По аннуитетной схеме: клиент платит сначала проценты, а затем основные платежи – тело кредита, в итоге, если выплачивать кредит досрочно, проценты по предыдущей сумме уже уплачены, а погасив долг, он не сможет избавиться от процентов – это не выгодно. Конечно, можно погашать долг досрочно на начальных периодах аннуитетной схемы.

Выгодный аннуитет

Далее будет описан способ, который позволит сделать выплаты по аннуитетной программе гораздо выгоднее, чем по дифференциальной. Если клиент будет выплачивать досрочно какую-либо сумму, прибавляя её к аннуитетному платежу, тело кредита будет уменьшаться намного скорее, и потери будут меньше, так как  пересчёт процентов будет показывать меньшие суммы. Как факт, в таком случае аннуитетная схема станет похожа на дифференциальную. Разница будет лишь в том, что заёмщик сам может выбирать, сколько денег он будет выплачивать дополнительно, и кредитный договор не будет обязывать его этой суммой. В таком случае проще уже воспользоваться дифференциальной схемой, но минус е в том, что она отсутствует в большинстве банков.

Такая схема аннуитетных выплат очень хорошо известна банкирам, поэтому они стараются ограничить такую возможность досрочного погашения долга. В некоторых банках такой способ выплат строго запрещён. Многие банки вводят даже штрафные санкции на такие действия. Такие образом, вам необходимо ознакомиться со всеми условиями погашения вашей ипотеки и выбрать самим наилучшую схему.

Добавьте свой комментарий

Кредит онлайн
Новые кредиты!
Рассылка новых кредитных предложений по электронной почте.
* Мы никогда не рассылаем спам!
PGlmcmFtZSB3aWR0aD0nNjQwJyBoZWlnaHQ9JzgxMCcgc3R5bGU9J2JvcmRlcjpub25lJyBmcmFtZWJvcmRlcj0nMCcgc3JjPSJodHRwczovL2FwaS5zcG90bGVhZGlhLmNvbS8/cD1wYXlkYXlydSZzPWRyYWZ0Jnc9NjQyNSZzdWI9d3Nmb3Jtd2luZG93bm9zY3JvbGwmd2lkdGg9NjQwJmhlaWdodD04MTAiPjwvaWZyYW1lPg==
PGlmcmFtZSB3aWR0aD0nNjYwJyBoZWlnaHQ9JzY4MCcgaGVpZ2h0PSIxMDAlIiBzY3JvbGxpbmc9InllcyIgc3R5bGU9J2JvcmRlcjpub25lJyBmcmFtZWJvcmRlcj0nMCcgc3JjPSJodHRwczovL2FwaS5zcG90bGVhZGlhLmNvbS8/cD1wYXlkYXlydSZzPWRyYWZ0Jnc9NjQyNSZzdWI9d3Nmb3Jtd2luZG93c2Nyb2xsJndpZHRoPTY0MCZoZWlnaHQ9NjgwIj48L2lmcmFtZT4=
PGlmcmFtZSB3aWR0aD0nNjQwJyBoZWlnaHQ9JzgxMCcgc3R5bGU9J2JvcmRlcjpub25lJyBmcmFtZWJvcmRlcj0nMCcgc3JjPSJodHRwczovL2FwaS5zcG90bGVhZGlhLmNvbS8/cD1wYXlkYXlydSZzPWRyYWZ0Jnc9NjQyNSZzdWI9d3Nmb3Jtd2luZG93bm9zY3JvbGxuZXdleHAmd2lkdGg9NjQwJmhlaWdodD04MTAiPjwvaWZyYW1lPg==