Как взять ипотеку правильно?

1) Постарайтесь понять, нужен вам кредит или нет.

В том случае, если ваше денежное положение устойчиво, вы можете себе позволить оформить ипотечный кредит. Ведь такие кредиты – это значительные суммы денег на долгие сроки. Тем более, что они несут в себе дополнительные затраты в виде страховых выплат. Даже если вы уверенны в своей финансовой стабильности, стоит поискать альтернативные варианты или способы, которые помогут вам уменьшить суммы последующих кредитных затрат.

Таким и способами может быть возможность отрыть ипотеку по государственнымпрограммам. Например, такой программой может быть «Материнский капитал или «Военная ипотека». Кроме того, определённые строительные компании выдают кредиты на покупку квартир в ещё не достроенных домах и имеют при этом ставки ниже, чем у банков.Также, по государственным программам, можно получить разовые компенсации процентных ставок или субсидии. При сотрудничестве застройщиков с банками, можно получить скидки на кредит  в некоторых строящихся объектах.

При необходимости взять в долг небольшую сумму денег, не обязательно оформлять ипотеку, а можно взять потребительский кредит, но это суммы около 500 тысяч рублей. Для этого вам потребуются поручители.

2) Кто подготавливает сделку?

Оформление ипотеки – трудоёмкая задача. Поскольку в сделке фигурирует 3 основных лица: продавец, покупатель и банк. Конечно. Заняться оформлением ипотеки можно и самостоятельно, но брокеры и агентства помогут в этом быстрее разобраться и наверняка сделают всё правильно.

3) Цель кредита.

Для того чтобы получить нужный и выгодный вам кредит, в первую очередь нудно определиться с целью кредита. Итак, определите, что из нижеперечисленного соответствует вашему желанию.

Выберите между готовым и не готовым жильём:

— готовое жильё – большее количество предложений, более низкие проценты;

— строящееся жильё – дешёвые цены, рассрочки у строительных компаний, но выше проценты и  меньше кредитных программ.

Поэтому кредитные программы в основном делятся на:

— под залог приобретаемой недвижимости;

— под залог существующей недвижимости;

— на улучшении жилищных условий;

— на неопределённые цели.

Но все из этих программ также выдаются под залог жилья, допустим, ипотека на неопределённые цели выдаётся под залог существующего жилья.

4) Требуемая сумма кредита.

Для того чтобы открыть ипотечный кредит нужен первый взнос. От него зависят будущие проценты по кредит и вероятность его получения. Чем больше взнос, тем меньше процентная ставка и шанс, что банк откроет вам кредит выше. Либо величина кредита зависит от стоимости приобретаемой недвижимости минус первый взнос, либо от процента по залогу.

Когда вы рассчитываете получить кредит вы должны учитывать, сможете ли вы оплачивать часть кредитной стоимости квартиры, комиссии банка, проценты посредникам и все затраты на то, чтобы оформить кредит.

5) Допустимый ежемесячныйплатеж.

Чтобы определить ваш ежемесячный платёж, вы можете воспользоваться кредитным калькулятором. Когда изменяются проценты, сроки, на который берётся кредит, это приводит к тому, что окончательный платёж изменяется. Сейчас в основном проценты составляют 14% за год в рублях и около 12% в валюте. Если вы воспользовались кредитным калькулятором и полученная сумма платежей для вас не приемлема, вы можете рассмотреть другие возможности получения необходимой суммы денег по иным программам и в других банках. Ваш совокупный доход банковские сотрудники будут учитывать только в размере 40-60% от всей суммы.

6) Созаёмщики и поручители.

Чтобы банк выдал вам кредит, вашего дохода должно быть достаточно для его погашения. Но, из суммы дохода банком вычитаются все расходы на проживание, на налоги, на выплату алиментов, на содержание семьи и так далее. Поэтому ваш заработок может не устроить банковские службы и потребуется искать созаёмщиков. Присутствие созаёщиков в кредитном договоре позволит вам прибавить их доход к своему, чтобы совокупного дохода было достаточно для оформления кредита. Созаёмщиками могут быть ваши родственники или супруги, также некоторые банки разрешают заручаться помощью иных людей (друзей, знакомых).

Чтобы увеличить вероятность совершения сделки многие банки требует наличие поручителей. Если по каким-либо причинам заёмщик не сможет выплачивать свой кредитный долг, банк привлечёт созаёмщиков и поручителей.

7) Согласование всех условий с основными участниками договора.

Участниками ипотечной сделки являются как поручители и созаёмщики, так и лица, которые совместно проживают с заёмщиками, и которые будут иметь права на приобретаемое имущество. Именно поэтому их согласие обязательно для открытия ипотеки.

8) Изучение ипотечных программ и условий различных банков.       

Банковские ипотечные программы, которые действуют в настоящее время можно найти и изучить на сайте каждого банка. Поэтому, после того, как вы определитесь с возможными процентами и суммами кредита, необходимо начинать поиск наиболее удобной программы. При изучении таких сайтов нужно обращать внимание на то, когда обновлялась последний раз данная информация. Поскольку вы имеете свободный доступ ко всем банковским порталом, настоятельно рекомендуется изучить предложения не одного банка.

Но если всё же вы не можете найти нужную вам программу, можно обратиться за помощью к брокерам и специальным агентствам, которые помогут вам сделать всё намного быстрее и посоветуют наиболее приемлемую программу кредитования. Расскажите агенту, на какую сумму вы можете рассчитывать и постарайтесь правильно указать свои данные в анкете. Будьте внимательны и помните. Что все программы, которые имеют более низкие процентные ставки, имеют более жесткие требования к выплатам. Зачастую, не все заёмщики могут участвовать в таких низкопроцентных программах.

Если вы не можете найти программу, подходящую под ваши проценты, вам придётся увеличить процентную ставку в своих расчётах и снова пересчитывать допустимый платёж.

9) Как выбрать программу банковского кредитования?

Для поиска нужной кредитной программы, воспользуйтесь интернетом, специальными журналами, либо помощью банковских работников. Советы знакомых, скорее всего, вам не подойдут, поскольку вы с ними будете получать кредит на разных условиях. Лучше всего найти не одну подходящую вам программу, а 5-6 штук. Помните о том, что банк, который вы выберете из этих всех, будет присутствовать в вашей жизни не малое количество времени.

Основополагающий критерий при выборе программ и банков – это процентная ставка по кредиту, которая зависит от первого взноса, от срока, на который берётся кредит и от предоставленных вами документов. Если вы сможете предоставить справку о достаточной для открытия кредита официальной заработной плате, то процентная ставка будет ниже на 1-2%. А также, в недостроенном жилье процентные ставки немного ниже вторичного рынка.

Обратите внимание на расходы, которые появляются при открытии кредита. В основном это расходы на рассмотрение ваших заявок в банк, комиссии за выдачу кредита, нотариальное заверение справок, страховки и регистрации, государственные пошлины, услуги агентов и брокеров (тем более что многие банки обязательно требуют участия посредника в сделке).

Помните, что у вас есть возможность уменьшить процентную ставку, а если плохо разберётесь во всех нюансах – увеличить. Также, при выборе кредитора, уточните, когда именно вы получите нужную сумму денег, для того, чтобы знать, когда вы сможете рассчитаться с продавцом квартиры. В этом случае есть 2 варианта: либо в день, когда подписывается договор купли-продажи либо после регистрации права на переход имущества в вашу собственность.

10) Сравнение банковских программ.

Не пожалейте времени и пересчитайте ваши кредитные переплаты в случае нескольких программ и нескольких банков. И выберет банк, наиболее привлекательный для вас, по процентам, условиям погашения, срока выдачи денег. Самое лучшее для сравнения нескольких программ —  процентная ставка или пересчёт ваших кредитных переплат.

11) Подготовка необходимых документов.

Самый стандартный набор документов: паспорт, справка о дохах, трудовая книжка, страховка, пенсионное свидетельство, военный билет. Но в каждом конкретном случае, банковские службы требуют дополнительных документов. Когда вы будет заверять копии, уточните у банка, какие требования они накладывают на данную процедуру, поскольку в различных банках они могут отличаться.

12) Подача заявление в банк.

Для подачи заявки вам потребуется только ксерокопии. Поэтому, у вас есть возможность подать документы в несколько банков. Когда вы получите ответы от всех, вы сможете выбирать и тем более, если вам откажут в одном банке, вам ее придётся тратить время на подачу новой заявки, а вы просто дождётесь ответа от другого банка, в котором возможно подтвердят ваш запрос. Только не забывайте о том, что в таком случае вы обязаны указать во всех анкетах одинаковые сведения.

Когда происходит подача заявок, потенциального клиента ждёт беседа с будущим кредитором, а точнее с сотрудником банковской службы, представляющим интересы данного банка. Обычно на такой беседе, агент задаёт вам вопросы о том, где вы работаете, где живёте, каков состав вашей семьи, есть ли у вас уже кредитная истории и положительна она или нет. Такие вопросы помогут работнику банка определить ваше финансовое положение и социальный статус. Если его всё устроит, то вы можете заполнить анкету, где будут указаны параметры кредитной сделки.

13) Когда банк предоставляет кредитное решение?

Время, за которое банк рассмотрит вашу заявку, может составлять от нескольких дней до месяца. Иногда ответа от банка клиенты ждут и несколько месяцев. Лучше уточнить этот срок при подаче заявления в банк. Решение может быть положительным и отрицательным. Также, банк может почти одобрить вашу заявку, то есть потребует от вас выполнения каких-либо условий, после которых он сможет обеспечить вам выдачу кредита. Например, вам нужно будет исправить некоторые документы или принести дополнительные. Справку о кредитном решении вы также можете потребовать.

14) Выбор квартиры.

До того, как вы начнёте сотрудничать с банком, внимательно изучите все предложения по недвижимости. Но выбирать конкретный объект недвижимости нужно уже после ответа банка, для того, чтобы вы точно знали, какую сумму вы получите в кредит и какие условия попросит банк от продавца.

15) Одобрение банка.

Когда вы подпишете договор о предоставлении и продавцу задатка на недвижимость, вам нужно идти в банк и получать его одобрение. Для этого необходимо предоставить все договора. Заключённые с покупателем и свидетельство о государственной регистрации недвижимости, а также согласие продавца, на то, что вы покупаете у него имущество с помощью ипотеки.  Кроме того вам будет необходим документ об оценки недвижимости, которую совершаю аккредитованные вашим банком организации.

16) Подписание договора.

Когда все условия одобрены банком, назначается дата, в которую будет совершаться сделка. На сделке будет подписан договор купли-продажи имущества и акт его сдачи-приемки (этот договор подписывается у нотариуса или в агентстве недвижимости), который потом будет передан в банк (некоторые банки могут потребовать нотариально заверить такой договор).

Сотрудники банка должны будут подготовить кредитный договор и назвать сроки, в которыеклиент должен будет предоставить оставшиеся документы. Для проведения расчётов в таких случаях специально открываются расчётные или аккредитивные счета.

Желательно попросите в банке распечатать кредитный договор заранее, поскольку он занимает много страниц. Тогда вы сможете более детально изучить его самостоятельно. Помните, что изменять договор не будут и если вы не согласны, лучше найдите другой банк с устраивающими вас условиями.

17) Регистрация в отделе Юстиций.

Все собранные документы отдаются на регистрацию в отдел Юстиций, затем вы получаете их обратно и приносите в банк. Это следующие документы:

— свидетельство о переходе права собственности на покупателя недвижимости;

— договор купли-продажи;

— выписка из ЕГРП о том, что приобретаемая квартира обременена ипотекой, и о том, что покупатель имеет возможность получить недостающую сумму и передать её продавцу.

18) Страхование.

Если банк требует застраховать получаемую ипотеку, банковские сотрудники должны вам чётко разъяснить, от каких рисков вам требуется проводить страхование и в какой страховой компании нужно оформить страховку. Обычно это страховые компании-партнёры. Копия страховки приносится в банк. Затраты на страховании обычно составляют 1-1,5% от суммы ипотеки, которая увеличена на 10%.

19) Обслуживание кредита.

От заёмщика требуется своевременное сплачивание ежемесячных платежейв те сроки, которые указаны в кредитном договоре. Задержка выплат – это уже нарушение обязательств заёмщика перед банком. Это даёт банку право налагать штрафы и пени на своего недобросовестного клиента. Также жестокие нарушения обязательств дают банку право потребовать от такого заёмщика раньше срока погасить свою кредитную задолженность. Даже просроченный платёж на несколько дней – это уже нарушение договора.

В соответствии с графиком к договору, заключённому со страховой компанией, клиент должен выплачивать страховой полис. Если клиент имеет проблемы со страховой компанией, банк также может потребовать от заёмщика погасить кредит досрочно. Если вы задерживаете выплаты, банки передают сведения о вас в БКИ (бюро кредитных историй). В таком случае,  задержки испортят вашу кредитную историю.

Если происходит продажа закладной организации, все условия кредита сохраняются, но переходят к другому залогодержателю. Об этом клиента уведомляют и уточняют для него всю информацию о новых реквизитах для выплат по кредиту.

3 февраля 2014, 12:35